Visão geral de preços médios por metragem

Os valores a seguir são referências amplamente observadas no mercado local em 2025. Naturalmente, cada anúncio pode variar conforme a localização exata, proximidade da praia, infraestrutura e documentação. Use como ponto de partida para negociar e comparar.

Lotes pequenos (200 a 300 m²)

• Faixa típica: de R$ 45.000 a R$ 60.000.
• Perfil do comprador: quem busca investir com ticket reduzido ou construir casas compactas.
• Diferenciais que elevam o preço: ruas próximas à praia/avenidas, quadras com água/luz e lote escriturado.

Lotes médios (300 a 400 m²)

• Faixa típica: de R$ 60.000 a R$ 100.000.
• Perfil do comprador: famílias que desejam mais área para jardim, garagem e edificação confortável.
• Observação: nesta faixa, a localização pesa bastante: quadras próximas à orla podem saltar para o topo do intervalo.

Lotes maiores (400 a 900 m²)

• Faixa típica: de R$ 80.000 a R$ 170.000 (podendo ultrapassar em pontos premium).
• Perfil do comprador: projetos de segunda residência ampla, pousadinhas, ou investidores que pensam em sobreadensar futuramente (respeitando o zoneamento).
• Dica: o preço por m² tende a cair quando a área total sobe, mas o valor final aumenta.

Principais fatores que influenciam o valor

1) Localização e conveniência

Proximidade da praia, de avenidas estruturais e de comércios/serviços costuma elevar o preço. Quadras centrais e próximos à Beira-Mar tipicamente têm maior liquidez e valorização histórica.

2) Infraestrutura

Água, energia, iluminação pública e vias pavimentadas/sinalizadas aumentam a disposição a pagar. Lotes em quadras com acesso consolidado costumam valer mais que áreas ainda em abertura.

3) Zoneamento e uso

Restrições ambientais e urbanísticas definem o que se pode construir. Em áreas sensíveis, a densidade e a altura podem ser limitadas, afetando o potencial do investimento.

4) Documentação

Terrenos com escritura e matrícula atualizadas são mais valorizados e facilitam o financiamento. Lotes com pendências (desmembramento, usucapião, retificação) levam mais tempo e podem exigir assessoria jurídica.

5) Condições comerciais

Negócios à vista geralmente incluem desconto. Parcelamentos tornam o ticket acessível, mas podem incluir juros; avalie o CET do contrato e simule cenários.

Tabela comparativa por perfis de bairro

A tabela abaixo resume faixas de preço típicas por perfil de localização. Não substitui a pesquisa de anúncios atuais, mas ajuda a enquadrar expectativas e construir a sua estratégia.

Nota: valores meramente indicativos para 2025. Verifique anúncios, visitas e documentação antes de decidir.

Como estimar o preço por m²

Uma forma de comparar lotes é padronizar por m². Exemplo: um terreno de 300 m² por R$ 75.000 implica R$ 250/m². Se outro, de 360 m², estiver a R$ 90.000, são R$ 250/m² também — mas o primeiro pode seguir mais líquido se for mais central. Use o preço por m² somente como referência; a localização e a documentação podem justificar desvios.

Custos além do preço do terreno

• ITBI (imposto de transmissão) cobrado pelo município.
• Escritura e registro em cartório.
• IPTU anual — varia por zona e base de cálculo.
• Levantamento/sondagem do solo e projeto legal/arquitetônico.
• Ligações de água e energia, quando ainda não existentes.
• Reserva legal/ambiental e eventuais licenças quando aplicável.

Simulação simples

Suponha um lote de R$ 80.000. Em um cenário típico, os custos de compra (ITBI + escritura + registro) podem ficar na ordem de 3% a 5%. Reserve também verba para sondagem, projeto e taxas municipais. Ter um fundo de imprevistos evita surpresas.

Passo a passo para comprar com segurança

1. Defina o objetivo: moradia, veraneio, renda, longo prazo.
2. Escolha a metragem e o orçamento: use as faixas deste guia como norte.
3. Mapeie localizações: proximidade da praia, acessos e serviços.
4. Faça triagem de anúncios: compare preço por m² e leia a descrição com atenção.
5. Visite e avalie o entorno: ruídos, alagamento, vento, vizinhança, nível do terreno.
6. Audite a documentação: matrícula atualizada, titularidade, certidões; conte com um(a) advogado(a) imobiliário(a) quando necessário.
7. Negocie condições: desconto à vista, prazo, parcelamento, sinal, correção.
8. Formalize: contrato bem redigido, pagamento rastreável, escritura e registro.

Erros comuns a evitar

• Decidir apenas pelo preço e ignorar infraestrutura/documentação.
• Não visitar em dias de chuva para observar drenagem e acessos.
• Deixar para depois a checagem cartorial e certidões do vendedor.
• Assumir que toda quadra terá as mesmas regras de construção.

Mais Quanto custa um terreno na Ilha Comprida em 2025?

De forma objetiva, lotes pequenos (200–300 m²) costumam aparecer entre R$ 45 mil e R$ 60 mil; lotes médios (300–400 m²) em R$ 60 mil a R$ 100 mil; e lotes maiores (400–900 m²) em R$ 80 mil a R$ 170 mil — com variações significativas conforme a proximidade da praia, a infraestrutura e a documentação. Para quem busca acertar na compra, o segredo está em comparar por m², visitar, checar papéis e negociar com calma.

Perguntas frequentes (FAQ)

Quanto custa um terreno na Ilha Comprida?

Como referência, 200–300 m² giram entre R$ 45 mil e R$ 60 mil; 300–400 m² ficam em R$ 60 mil a R$ 100 mil; e 400–900 m² podem ir de R$ 80 mil a R$ 170 mil, variando com localização, infraestrutura e documentação.

É melhor comprar à vista ou parcelado?

À vista costuma trazer desconto e menos custos. Parcelado amplia o acesso, mas pode incluir juros; compare o CET e veja se a parcela cabe no orçamento sem comprometer a obra futura.

O que mais encarece um terreno?

Localização premium (próxima da praia/avenidas), infraestrutura completa e documentação perfeita tendem a elevar o valor — mas também dão mais liquidez e segurança.

Como comparar anúncios de tamanhos diferentes?

Normalize pelo preço por m² e, em seguida, ajuste pela localização e pela documentação. Visitar e conhecer o entorno é decisivo.